董事長在2018年中工作會議上的講話（摘選）

董事長 譚糧好

（2018年8月24日）

同志們：

剛才，馮堯副總經(jīng)理、放兵總會計師和紀委劉峰書記分別對上半年運營、財務和黨建等方面工作給大家作了報告。各項目公司負責人也作了匯報發(fā)言，聯(lián)系領(lǐng)導進行了點評。報告很好，系統(tǒng)總結(jié)了上半年各方面的工作，在這里我就不再重復。下面，我主要從經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)行業(yè)認識、公司目前面臨的問題和下半年工作安排等三個方面說幾點看法。

一、對當前宏觀經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)行業(yè)的認識

（一）宏觀經(jīng)濟形勢

最近召開的中央政治局會議指出：“保持經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，要做好穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預期工作。加大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域補短板的力度，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲,加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。”

我們認為：此次會議對當前外部形勢認識更加深刻，我們相信應對舉措力度也會加大。應對外部壓力的提法明顯力度更強，面對這種變化，改革開放是唯一最佳策略。

（二）房地產(chǎn)市場形勢

1.市場回歸民生。從全國的趨勢看，房地產(chǎn)政策在發(fā)生深刻的變化。一線城市量價基本趨于穩(wěn)定，二線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展發(fā)生分化，三四線城市的棚改貨幣化對房地產(chǎn)市場支撐作用在慢慢的減弱，棚改的規(guī)模、銷售的占比慢慢降低，市場資源發(fā)生了錯配。國家的房地產(chǎn)政策前一階段借鑒香港模式比較多，今后可能會比較多的借鑒新加坡、德國模式，政府對房地產(chǎn)市場會進行強有力的控制，讓房地產(chǎn)市場回歸民生本源。

2.行業(yè)集中加劇，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來危機感。2018年上半年，萬科、碧桂園、恒大這三家公司合計已過萬億，市場占比達到19.69%，集中度加劇，趨勢不可逆轉(zhuǎn)，未來房地產(chǎn)行業(yè)很可能將成為少數(shù)人的游戲。

3.政策與方向多變讓人無可適從。行業(yè)發(fā)展迅猛，政策復雜多變。因地施策、因城施策、租售同權(quán)等多項政策齊發(fā)，“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”并舉、城市運營商等新地產(chǎn)開發(fā)概念的不斷提出，都在考驗地產(chǎn)企業(yè)的敏感神經(jīng)。順應這種趨勢，我們與海南農(nóng)墾集團的合作，就是通過借鑒“樂活、慢城”的理念，利用共享農(nóng)莊、健康生活、產(chǎn)業(yè)導入等方式來另辟蹊徑，尋找自己的開發(fā)特色。

4.土地市場對企業(yè)資質(zhì)的剛性門檻趨嚴?，F(xiàn)在越來越多的城市土地招拍掛規(guī)則發(fā)生了明顯的變化，這些都對企業(yè)的資質(zhì)和能力提出了更高的剛性要求。今后參與土地招拍工作的企業(yè)，必須具有經(jīng)濟實力、技術(shù)資質(zhì)和項目經(jīng)驗等三個方面能力。

二、公司當前面臨的問題

1.公司運營管理常態(tài)化和經(jīng)營目標計劃嚴肅性

剛才馮總總結(jié)了今年第一、二季度的兩次公司運營管理的情況。報告中指出的問題很多、很低級，有管理環(huán)節(jié)的問題、管理制度的執(zhí)行問題等，其結(jié)論是目前工作和年初制定的目標偏差較大。在這里，我提出要求：運營報告中指出的問題必須整改，簽訂目標也必須全力去實現(xiàn)。我們的考核機制就是以運營管理的結(jié)果和年初的目標為基礎(chǔ)，集團對我們的考核同樣如此。

目前公司運營管理的職責重心還是在圍繞進度、成本，今后還會涉及質(zhì)量和現(xiàn)金流管理，公司運營組織還處于初創(chuàng)和弱勢地位，日常工作更多是在統(tǒng)計與核實（按年初的目標）上?，F(xiàn)在，公司到了必須提高運營水平的關(guān)鍵時刻。

運營管理時引導公司發(fā)展的“發(fā)動機”（“開得快、建得快、賣得快”），也是公司卓越成績的體現(xiàn)者。因此，開發(fā)企業(yè)發(fā)展的長治久安，就是抓好運營，使每個項目都能夠?qū)崿F(xiàn)“小步快跑”，提高“周轉(zhuǎn)率”，規(guī)避風險。上半年公司引進了策劃和營銷方面的人才，下一步我們要重點引進1-2名成熟的運營管理人才，從公司層面高度重視運營管理，將運營工作提升到一個新高度。

2.項目推進緩慢和工作效率不高的問題

追求規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)都強調(diào)高周轉(zhuǎn)，只有一個配合精密的組織，才能夠?qū)崿F(xiàn)高周轉(zhuǎn)。我們企業(yè)追求高周轉(zhuǎn)和高效率，那就要求企業(yè)的各個環(huán)節(jié)都是完好，并且配合良好。

我們項目整體進度比較緩慢，目前整體只完成年度計劃的14%左右。這個進度，令人痛心疾首，我是不敢看、不敢聽，更不敢講。若長此以往，對內(nèi)我們有愧于上級的期望，失去組建建工地產(chǎn)的初衷；對外會致使我們把不住市場節(jié)奏，將失去機會。目前除湘建項目，其他項目大都滯后年度目標計劃，甚至是嚴重滯后。分析滯后的原因，有職責方面，有制度方面，有能力方面，有專業(yè)知識、工作方法方面，由領(lǐng)導不稱職、主觀不負責、組織不合理、團隊不協(xié)作、缺合適人員等等。

我們下步工作就要完善制度，理順工作關(guān)系，調(diào)整人員，有的放矢地解決組織和工作中的各種問題，不斷提高公司管理水平，提高組織運轉(zhuǎn)效率，提高團隊整體協(xié)作能力，提高個人工作能力，才能加快項目推進速度，提高周轉(zhuǎn)效率。

三、下半年我們著重要做好的幾項工作

1.進一步完善公司組織架構(gòu)及其管理職能

隨著公司一年的發(fā)展，人員不斷變化；從公司業(yè)務發(fā)展來看，組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整已刻不容緩。下半年，我們要借助管理咨詢專家的意見，一方面進一步完善組織架構(gòu)，將一些職能中心進行拆分設(shè)置；另一方面對人員進行調(diào)整。只有完善公司層面的管理職能，充實公司層面的管理團隊，強化本部才能提高整個公司的管理水平。公司要配強相關(guān)的專業(yè)人員，形成準確高效的管理團隊，形成有效的戰(zhàn)斗力，將工作成果、工作要求推廣復制到各個項目公司。今后我們只在公司層面配齊相關(guān)的專業(yè)人員，根據(jù)各個項目推進的不同階段，對各個項目進行派駐指導。

這樣要求公司培養(yǎng)或招聘一定數(shù)量的成熟人才，在地產(chǎn)開發(fā)的各個專業(yè)形成一個強有力管理團隊，對項目公司進行管理、支持、服務和指導，同時也要充分發(fā)揮、調(diào)動項目管理團隊的作用。項目公司重在執(zhí)行和實施，這就會提高項目執(zhí)行的準確性和運作效率。

2.進一步完善制度和流程

大事情講究程序，重要的事情講究準確，小事情講究效率。制定制度流程，一要查漏補缺，不能有制度的缺口；二要結(jié)合實際制定，要適合公司的實際情況；三要有與之相適應的流程圖和表單，方便工作的開展，盡量做到標準化、格式化、規(guī)范化。制度流程的起草、集中審議、審核、審批、頒布、培訓、生效、修訂、歸檔都要有規(guī)范的程序，都要有簽字審批的記錄，目前我們裝訂成冊的制度，都要根據(jù)這個要求進行規(guī)范。

3.做好項目管理工作

（1）加強設(shè)計管理（略）

（2）加強工程管理（略）

（3）加強營銷管理

房地產(chǎn)企業(yè)的營銷管理非常重要，項目所做的一切工作好與壞，在一定意義上最后都落實到銷售上。在項目前期，一是產(chǎn)品策劃精準定位、規(guī)劃設(shè)計、報批報建以及銷售準備工作；二是售樓部工作，做好沙盤、宣傳資料適時全面對外開放，收集市場客戶，搶進度；三是同步進行推廣方案，銷售方案的制定工作。今后，我們要有我們自己的策劃語言和銷售語言，多用形容詞、夸張句和贊美的話，施工單位有經(jīng)營的語言，一句話要打動“芳心”。

推廣方案、銷售方案、蓄客措施要準備及時充分，我們要在保證項目的市場熱度，保證門庭若市、訪客不斷等方面動腦筋、下功夫。我們策劃營銷管理人員不能過度依賴外部營銷策劃人員，要到一線市場進行市場調(diào)研，接觸客戶，及時了解市場動態(tài)來指導產(chǎn)品精準定位、完成規(guī)劃設(shè)計，挖掘并洞察客戶需求是房地產(chǎn)有效去化的不變法寶。

4.做好新項目拓展工作

公司要有規(guī)模，有成長速度就必須要不斷拓展新項目。我們下半年要加快項目拓展力度，尤其集團內(nèi)部的存量土地，根據(jù)集團資源歸一的要求，我們要抓緊對接、服務好三四五六安等兄弟公司，在集團同意后主動做好其開發(fā)前期工作，并在集團統(tǒng)籌下采取通過購買土地、合資開發(fā)、代持股開發(fā)、委托開發(fā)等多種途徑達成合作。

三公司懷化的兩塊地和岳陽的地塊盡快完成達成合作協(xié)議，并組建項目公司，進行實質(zhì)性的開發(fā)階段；四公司邵陽本部的地塊已經(jīng)開始，項目公司前期工作在進行；同時要加快推動五公司、六公司、安裝公司有關(guān)地塊的上報程序，要充分利用政策，做好協(xié)調(diào)工作。尤其六公司斗米塘地塊已經(jīng)做了大量的前期工作，六公司安徽亳州的項目也具備了開發(fā)條件。此外，我們還要在集團的統(tǒng)一下加快省屬國資系統(tǒng)的房地產(chǎn)項目對接速度，爭取先行先試，做出成功的合作模式。

5.做好招投標管理工作

對于招標采購工作，我建議所有的事項報集團，由集團統(tǒng)一領(lǐng)導，我們按批復辦好事。招標地點要設(shè)在集團辦公樓內(nèi)。我們的目標是集中采購，規(guī)定應該招標的，一定要招標。做好招標工作，一要選好人；二要不斷完善招標采購制度和流程，嚴把招標文件和關(guān)鍵條款的審核關(guān)。三是招標項目（除集團規(guī)定外）都要成立相應的招標小組，小組由業(yè)務、財務、法務、紀檢等專業(yè)人員組成，要全程記錄并存檔備查。

我們慎重在任何招標采購的文件中提及“談判”或者“競爭性談判字樣”，嚴格限制談判或者競爭性談判的采購或者發(fā)包方式，對于適用于競爭性談判的采購和發(fā)包也要制定相應的制度和流程，并且嚴格按照制度實施。

6.項目公司的重要工作

從半年度運營檢查結(jié)果來看，整體計劃未完成，我們要將年度目標進行調(diào)整。湘建項目完成半年度目標計劃情況較好，因為有房售，團隊努力，各項計劃指標都完成較好，下半年要進一步做好商業(yè)和車位部分的銷售和租賃工作。海南湘海城項目受到政策影響，后期工作具有不確定性，要緊密跟蹤國家政策的變化，要積極配合農(nóng)墾拿地工作。岳陽芭蕉湖項目力爭按時收回團購房款，在簽定團購房協(xié)議時，要注意防范可能發(fā)生的各種風險，要加快用地規(guī)劃指標的確定和土地掛牌工作，加快項目設(shè)計和報建溝通工作，加快銷售準備工作。含浦項目全力以赴搶進度、抓銷售，確保完成年度經(jīng)營目標計劃，爭取做到市場旺季有房賣，市場低谷有現(xiàn)金。華容項目精準測算項目各項成本，并嚴格控制在預算范圍內(nèi)實施，積極拓展市場，爭取獲得更好的銷售溢價，爭取最大的經(jīng)濟回報。城陵磯汽車城項目要推進原項目公司的清算和注銷工作，解決歷史遺留問題，積極對接土地款返還工作，加快完善各項開發(fā)的行政許可手續(xù)，高度重視防范項目市場風險、法律風險、行政處罰風險、客戶糾紛風險、員工糾紛風險以及廉潔從業(yè)風險。觀山洞項目要積極爭取參與第二塊的土地價格問題和滯納金和利息問題，協(xié)調(diào)后續(xù)土地的價格問題，積極進行設(shè)計和報建工作，推進高壓線的搬遷工作，進行銷售前期準備工作。瀏陽項目要按照年度目標計劃推進工作。